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2021/11/30
【愛知県で土地活用】不動産投資にはサ高住！失敗しない方法は/後編
【愛知県で土地活用】不動産投資にはサ高住！失敗しない方法は/前編では、「サ高住を使った不動産投資スキーム」についてかなり細かく解説してきました。
後編では「サ高住経営成功のポイント」や「サ高住の事業収支」、また「サ高住の事業スケジュール」「よくある質問」についてまとめています。
2019年に金融庁が発表し新聞記事にもなった「老後資金2,000万円不足問題」。これをきっかけに、自身で計画的に資産形成をしようと土地活用や不動産投資への関心が高まっています。
しかし安易に「土地活用」「不動産投資」をして、失敗してしまったら？融資がつかなかったら？
失敗の可能性が少なくなる工夫をして、上手に土地活用・不動産投資する方法はあります。ここからは「この融資難の不動産投資氷河期に、10人中9人の土地なしサラリーマンが融資承認に成功した『サ高住を使った不動産投資』後編」について詳しく解説します。
※サ高住＝サービス付き高齢者向け住宅
目次
1 サ高住経営成功のポイント
実際のサ高住経営は運営会社が行いますが、計画の段階から押さえておくべき「成功のポイント」が3点あります。
・建設コストをおさえてつくる
・一括借上げ（サブリース）で収入を安定させる
・長期固定金利で支出を安定させる
この3点をすべて計画に取り入れることで将来的な経営リスクを大幅に軽減することができます。それぞれについて詳しく解説していきます。
1-1 建設コストをおさえてつくる
①建設コストをおさえることで、無理な家賃設定をせずに健全な事業性を確保
多くの高齢者は年金収入しかないことが多いため、高い家賃を支払うことは困難となります。よって、無理のない家賃設定（つまり、多くの高齢者が無理せず支払える家賃設定）でも健全な事業性を確保できるように建設コストをおさえてつくる必要があります。
②月額料金を厚生年金支給額(全国平均)14.8万円以下に設定することで入居者のターゲット層が大幅に拡大する
【参考１】月額料金12万円の例： 家賃4.6万円+食費4.0万円＋共益費2.4万円＋生活支援費1.0万円
【参考２】H30年度の厚生年金支給額の全国平均は約14.8万円
これらを実現させるためにネイブレインがやっていることは、
ネイブレインでは建物を規格化することで大幅なコストダウンを実現
ネイブレインのサ高住の請負金額はおよそ2憶円です。また多くのハウスメーカーは同じ規模のサ高住建築でおよそ3憶円ということが分かっています。請負金額が高い場合、利回りをよくするために「家賃をあげる」必要が出てきますが、その場合「年金内で住める人がかなり少なくなる」という点において、無理のある事業といえます。厚生年金の範囲内で抑えることが入居しやすい施設の重要な条件であり、実際入居できる方の数も増えます。
1-2 一括借上げ（サブリース）で収入を安定させる
①空室による大幅な収入減がなく経営が安定する
②当初15年間は賃料の改定がないため経営が安定する
③運営会社の倒産、撤退リスクを大幅に軽減できる
④融資の審査にも大きなプラス材料となる
ネイブレインのサ高住はJPMC日本管理センターの一括借上げ「ふるさぽ」で安定経営を実現しています。詳しくは前編に記載があります。
1-3 長期固定金利で支出を安定させる
①将来、市場金利が上昇しても返済額は増加しない
②借入時に借入期間全体の返済額が確定できる
③現在の金利で借入期間全体の金利を確定できる
サ高住1棟（2億円）の融資を受けて、10年後に金利が上昇した場合の返済額のおよその増加額は、1.0％上昇で90万円の増加、2.0％上昇で180万円の増加、3.0％上昇で270万円の増加、4.0%上昇で360万円の増加となっています。
特にサ高住経営の収支の支出における借入金返済が占めるウエイトはおよそ70％ですので、返済額が増えると収支バランスが大きく変わってしまいます。
ネイブレインのサ高住は住宅金融支援機構の「35年固定金利融資」で支出の安定を実現しています。
サ高住は高齢化の加速に伴い確実に需要拡大しますが、大きな資金を先行投資して行う事業のため、リスクを最小限に抑えた安全性の高い事業計画が必要となります。
2 サ高住の事業収支
2-1 条件
サ高住の不動産投資を成功させるために必要な収支のおおよその条件は以下です。こちらの例はかなり実例と近い数字をあてはめています。
建物 1棟30戸 駐車場10台
土地 1,000㎡（約300坪）
建設地 愛知県・岐阜県・三重県の一部（※ネイブレインの施工可能エリア内）、
その他の近辺エリアについてはご相談ください
借り上げ JPMC日本管理センター「ふるさぽ」スーパーサブリース80
賃料46,000円/戸
融資 住宅金融支援機構 返済年数35年 35年固定金利 金利2.28％
土地取得 購入地 9.3万円/坪（2,800万円）
※画像の事業費・借上げ賃料・借入金利等は全てシミュレーション用の仮定のものであり、実施時期や計画地、借入主様の条件により内容が異なります
2-2 収支
※2021年の実績の例。金利上昇や建築費高騰により、収支の内容が変わることがあります。
収支については前編に詳しく記載しています。
3 サ高住の事業スケジュール
スケジュールのイメージは以下です。
土地発掘からオープンまでの所要期間は、建築地（市町村）によって差異が大きくなります。
全てが問題なくスムーズに進んだ場合、土地発掘～オープンまで約1年～1年半です。
ネイブレインが通常ご案内している工期としては、土地発掘～オープンまで約1年半～2年です。
4 よくある質問
数回セミナーを開催した際に皆様から多くの質問をいただきますので、いくつかピックアップしてまとめました。回答には弊社の主観的な判断によるものも含まれているため、内容を保証するものではございませんので予めご了承ください。
Q.実際、私は融資を受けることができますか？
A.個別審査になりますが、今までで説明してきた通り、下記条件を満たしてれば融資がうけられる可能性が高いです。
●過去の実績から当社が独自に算出した融資承認ライン
・年収400万円以上の会社員（個人事業主は3期分確定申告で審査）
・会社に継続して1年以上勤務している
・金融資産を1000万円以上有している（預貯金、有価証券 等）
・借入金の返済や税金の支払いに未納や延滞がないこと
Q.自己資金はどのくらい必要ですか？
A. 自己資金は1,000万円程度必要になります。1,000万円以上の金融資産を保有している証明を提出する必要があります。
[ 証明書の例 ]
・預金通帳の写し
・証券会社の残高証明書
・有価証券の証明書 等
※金融資産の必要額は、サ高住経営の事業性によって異なります
※審査によっては自己資金の投入額が増減する可能性もあります
Q.太陽光や区分マンションの投資を行っていますが、融資はつくのでしょうか？
A.既にアパート経営や太陽光売電事業などを行っていても、それぞれの事業ごとが単体で経営として成立していれば問題ありません。ただし、事業ごとにレントロールを提出する必要はあります。
Q.不動産投資は、アパートとサ高住ではどちらがよいですか？
A.どちらがよいかは投資家様の判断基準によりますが、アパート経営とサ高住経営の違いをまとめると下記のようになります。
Q.将来、いまのアパートの様にサ高住も供給過多になることはないのでしょうか？
A.サ高住が、いまのアパートの様に供給過多になる可能性は非常に低いと考えます。アパートを建てようとして行政からストップがかかることはありませんが、サ高住は行政の許可*を取らなければ建てることはできません。
行政との事前協議の中で、当該エリアにサ高住が既に十分足りていれば、行政は「総量規制」を行使して許可を出さない対応をとります。
また、サ高住の補助金は今後数年の内に打ち切りになる可能性が高く、そうなればサ高住の供給はいっきに減少することが予想されます。
*正確には許可を取らなければサ高住として登録することが出来ず、登録できなければ補助金を受け取ることが出来ない仕組みになっています。
Q.サ高住も、やはり古くなれば家賃は下がるのでしょうか？
A.絶対下がりませんとは言えませんが、アパートは築年数の経過とともに家賃が下落することが多いのと異なり、サ高住の場合は年数の経過がその施設の実績となり、「古くなった」というよりは「長年の実績があり安心」という評価につながります。
10年、20年と年月を積み重ねていくことで、利用者様やそのご家族様にとっての安心感につながります。
Q.将来的に物件を売却することは可能ですか？
A.サ高住経営は、基本的には長期保有で継続的にインカムゲインを得る方がメリットが大きいと考えますが、条件によっては11年目に売却して利益を確定させる方法もよいと思います。
5 さいごに
サービス付き高齢者向け住宅の需要や仕組み、投資や事業の成功パターンなどについて細かく説明してきました。失敗しない・経営難にしないための投資は「一筋縄」ではいきませんので、将来性を考えてぬかりなくシミュレーションをし、成功するサービス付き高齢者向け住宅を建てたいですね。
サ高住についてのご相談はいつでも受け付けておりますので、以下よりご連絡ください。もちろんその他の土地活用（アパートやグループホームなど）についてもご相談を受け付けています。
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